Pohled na cenu nemovitostí ve vztahu k hypotékám

Když jsem zhruba před 5-ti lety připravoval analýzu hypotéčního a nemovitostního trhu, psal jsem, že to byl nejlepší čas na hypotéku. Pojďme se tedy společně podívat jaký vývoj od té doby trhy zaznamenaly a zda můj tehdejší závěr byl přesný, či je potřeba jej revidovat.

Za posledních 15 let se na hypotéčním trhu udála řada zásadních změn a zlomů. Pro trh nemovitostí, který je s tím hypotéčním do určité míry spjat, platí určitě to samé. Podívejme se tedy společně, jakým vývojem si oba trhy prošly.

Základní rámec náhledu na nemovitosti a hypotéky jsem provedl porovnáním průměrného indexu ceny nemovitostí (levá osa grafu), průměrné úrokové sazby a pro doplnění pohledu i vývojem inflace (pravá osa grafu).

index cen nemovitostí vs. průměrná úroková sazba vs inflace

Vídíme, že za posledních 15 let ceny nemovitostí rostou. A to, i přes pokles cen od roku 2008 do roku 2012. Od roku 2012 ceny nemovitostí, nejprve pozvolna, ale od přibližně poloviny roku 2014 již s nabírající rychlostí, vytrvale rostou.

Oproti tomu se úrokové sazby hypotéčních úvěrů pohybují ve většině období naprosto opačným směrem. I když ceny nemovitostí rostou, sazby na hypotékách klesaly. Výjimkou jsou období roku 2005-2008 a letošní rok. Úrokové sazby byly na svém historickém minimu v minulé roce. Letos se nepatrně již zvedly. Příčinou jsou platnost nového zákona o spotřebitelském úvěru (v platnosti od 1.12.2016), restriktivní doporučení ČNB na hypotéční úvěry a teď zcela aktuálně i zvýšení úrokových sazeb ČNB, které nás postihne s největší pravděpodobností i v příštím roce, a to nejspíše i vícekrát za sebou.

Pro doplnění se podívejme i na inflaci, která sice není s oběma trhy přímo spojená, ale pro cenu peněz, se kterou budeme dále pracovat se hodí.

Z grafu je mimo jiné zřejmé, že jak cena nemovitostí, tak inflace mají stoupající trend, hypotéční sazby však mají trend opačný.

Co je z grafu také významně čitelné, že rok 2008 byl “nejhorší”. Byla největší inflace, byly nejvyšší úrokové sazby a nejvyšší ceny nemovitostí. Ano byl to rok, kdy přišla krize.

 

Na dalším grafu chci ukázat jaká je souvislost mezi cenou nemovitosti a její případnou splátkou. Cenu nemovitosti vztahuji právě k roku 2008, ceny nemovitostí před a po tomto roce přepočítám dle indexu ceny nemovitostí. A to samé platí pro splátku hypotéky, cenu “případné” hypotéky přepočítávám dle indexu ceny nemovitosti pro daný rok a příslušné průměrné úrokové sazby. V grafu pracuji s nominálními hodnotami, nijak nezohledňuji inflaci, která by konečná čísla ještě upravila.

cena nemovitostí vs. splátka

Tento graf velmi dobře ukazuje jak zásadní vliv na výhodnost splátky má úroková sazba i přes narůstající ceny nemovitostí. Zatímco do roku 2008, resp. do roku 2010, splátka víceméně kopíruje hodnotu nemovitostí, po roce 2010 mezi nimi již dochází k diferenci. Splátka nadále klesá i když ceny nemovitostí jsou na prakticky stejné úrovni. A splátka klesá i v okamžiku, kdy se ceny nemovitostí začnou zvedat. A to až do roku 2015, kdy ceny nemovitostí nabírají rychlejší tempo růstu. Pak už pokles sazeb není tak zásadní, takže splátka neodolá a vydá se stejným směrem, nahoru.

Znamená to, že je tedy dnes již drahé si vzít hypotéku? Určitě ne, v grafu je vidět, že i přes vyšší

ceny nemovitostí je splátka významně nižší než tomu tak bylo v roce 2008. A to je výpočet těchto údajů v nominálních částkách, tedy bez započítání inflace, časové hodnoty peněz, což skutečné údaje ještě zvýhodňuje.

Na poslední grafu uvidíte vztah mezi úrokovou sazbou a splátkou hypotéky. Výchozí bod jsem zvolil rok 2008, kdy byla průměrná úroková sazba 5,61% a splátka hypotéky ve výši 3 mil. Kč a splatnosti 30 let byla 17.241,- Kč. Podívejme se v této souvislosti i na skutečnou hodnotu peněz, tedy jaká je splátka po započtení inflace.

úroková sazba vs. splátka vs. splátka po inflaci

Z grafu lze vyčíst, že splátka je v kontextu úrokové sazby “nevýhodná” zhruba od roku 2014-2015. Přestože se splátka za poslední 2 roky začala zvyšovat z důvodu rychlejšího nárůstu cen nemovitostí je svoji výhodností stále někde na úrovni roku 2011-2012, z pohledu započtení inflace.

A co závěrem? Je stále dobrý čas vzít si hypotéku? Jaký bude další vývoj?

S určitostí lze říci, že nejlepší čas na hypotéku již byl. Úplně nejlepší období na hypotéku byl v letech 2013 – 2015. Rozdíl splátky v těchto letech byl necelých 300,- Kč při 3 mil. hypotéce. Splátka měla klesající tendenci i přes fakt, že nárůst cen nemovitostí v tomto období byl necelých 10%. Nejnižší ceny nemovitostí byly v letech 2012-2013 a nejnižší splátky bylo možné dosáhnout v letech 2014-2015.

V současnosti růst cen nemovitostí zpomaluje. Kromě specifických lokalit (především některé části Prahy), ceny nemovitostí rostou již pozvolna či začínají stagnovat. Úrokové sazby se pomalu posouvají do vyšších hladin, nicméně stále jsou na velmi dobré úrovni.

Pokud by ceny nemovitostí šly do vyšších úrovní podobným tempem jako za poslední 2 roky, tak spolu s vyššími sazbami budou hypotéky významně méně výhodné.

Domnívám se, že v blízké budoucnosti ceny nemovitostí již nijak zásadně výše nepůjdou. U sazeb posun výše očekávám, avšak zhruba o několik desetin procent (v příštím roce). Tyto dva faktory pak způsobí, že se ze splátky hypotéky nestane těžké břímě. Financovat nové bydlení bude pro rodiny stále na přijatelné úrovni a bude stále, aspoň pro většinu regionů, výhodnější než využívat nájemního bydlení.

Související příspěvky...

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *